얼마면 집을 지을 수 있을까? ‘얼마니 건축’이 끼어들 수 없는 게 전원주택이다. 전원주택은 지어놓은 집을 구입하는 것보다는 자신이 살 집을 시공·설계 전문가에게 맡겨 자신이 원하는 취향과 필요 대로 주문해 짓기 때문이다. 어떤 자재를 사용해 어떤 기능의 집으로 짓느냐에 따라 가격은 많이 달라진다. 굳이 평균 가격을 따지자면 평당 2백50만 원에서 3백50만 원 정도로 잡는 것이 일반적이다. 시공 회사에 맡길 경우에는 특별히 가격이 낮으면 자재의 등급이 낮고 기능이 떨어지든가 공사 범위에 포함되지 않는 부분이 많으니 신중하게 따져봐야 한다.
내가 직접 지어볼까?
전원주택을 직접 지으려면 전문가 못지 않은 지식과 시공 능력이 있어야 한다. 어설픈 지식으로 직접 짓겠다며 시작하면 완성도에서 많은 문제가 생겨 돈은 돈대로 들인 문제투성이 집이 될 위험이 아주 높다. 전문가들은 가능하면 전문 회사에 의뢰하거나, 또는 설계는 직접 하고 일꾼이나 자재 정도만 시공업체에 의뢰하는 방법을 권한다.
세금 문제는?
1가구 2주택에 대한 양도세 중과가 전원주택 수요자들을 가장 움츠러들게 하는 주범이다. 수도권과 6대 광역시에선 50%의 양도소득세를 부담할 각오를 하고 전원주택을 마련해야 한다(이 지역에선 기준 시가 1억원 이상이면 양도세 중과 대상이다). 지방의 경우에는 기준 시가 3억 원이 넘어야 양도세 중과 대상이 된다. 지방으로 눈을 돌리면 땅값이 비교적 싸기 때문에 양도세 중과를 피할 수 있다. 특히 주말농장과 소규모 농촌 주택은 비과세 대상이다. 상시 거주용이 아니라 주말 주택용이라면 농촌 주택으로도 충분하다. 1가구 2주택의 적용을 받지 않는 농촌 주택은 대지 600㎡(200평) 이하, 연면적 1백50㎡(45평) 이하, 기준 시가 7천만 원 이내의 주택이다. 이때 도시 주택을 3년 이상 보유하고 1년 이상 거주해야 하며, 새로 산 농촌 주택도 3년 이상 보유해야 한다. 집을 한 채 팔고 나머지 한 채를 3년 이상 보유만 하면 남은 집을 팔 때 양도세를 내지 않는다. 토지의 경우에는 세대별 합산이 3억 원을 넘으면 종합부동산세 과세 대상이 된다. 1천㎡ 미만의 주말 농장은 양도세 중과 대상에서 제외된다.
절세 효과를 따진다면 골프 빌리지로!
선진국에서도 고급 주택가로 꼽히는 골프 빌리지는 절세 효과란 매력을 갖고 있다. 가족이 거주할 수 있는 주택이지만 관련법상 골프장 내 체육 시설(콘도미니엄)로 분류되기 때문이다. 주택이 아니므로 주택 보유세를 내지 않아도 되고, 양도소득세 중과를 피할 수 있는 것은 물론이다. 골프 빌리지는 분양(매매)할 때 남편·아내·자녀 등의 명의로 1가구당 2계좌씩 배정하는 방식이다. 계좌 분양 방식이기 때문에 가족들이 각각 등기를 내야 한다. 등기 방식이 일반 주택과 다를 뿐 거주에는 아무 차이가 없다.
은행 상품
타운하우스나 전원주택을 위해 특별히 만들어진 은행 상품은 아직까지는 없다. 다만, 타운하우스는 아파트와는 달리 주택담보 대출 규제를 받지 않기 때문에 은행 대출을 쉽게 받을 수 있다는 장점이 있다. 물론 타운하우스도 5층 이상이면 아파트로 분류되지만, 택지개발지구 안 블록형 택지에 지어지는 타운하우스는 최고 3층까지만 지을 수 있으니 큰 영향은 없다. 투기 지역 내 타운하우스는 담보 가치의 40%, 이 외의 지역은 60%까지 시중은행에서 대출받을 수 있다. 금리는 신용도에 따라 5~7%가 적용된다. 상호저축은행 등 제2금융권에서도 추가로 담보가치의 10~20%를 대출받을 수 있다. 대출까지 받아서 전원주택에 투자할 가치가 있을까 싶지만, 부동산 전문가들은 대지 지분 때문에 타운하우스의 투자 가치는 매우 높다고 진단하고 있다. 택지개발지구 안 블록형 택지의 타운하우스는 대지 지분이 100평은 넘어간다(같은 택지지구라도 연립주택 용지는 한 채당 60평밖에 안 된다).
동호인 주택은 어떨까?
일면식도 없는 남보다는 지인이나 동호인끼리 모여서 땅을 사고 타운하우스를 짓는 게 훨씬 매력적이긴 하다. 하지만 절차나 방법을 의논하기 전에 동호인 그룹이 어떻게 편성되어 있는지를 살피는 게 중요하다. 첫째, 최소한 부부가 알고 지내는 사이인가? 둘째, 가족 간에 최소한 한 달에 한 번 정도 만나 식사도 하는 사이인가? 셋째, 최소한 세 번 이상 가족과 같이 여행을 다녀본 사이인가? 세 문항 중 하나라도 NO라면 다시 한번 고민해보는 게 낫다. 같이 살 필연적 인연이 되지 않는 사람들이 공동 투자를 전제로 한마을을 이룬다는 건 전혀 모르는 사람들이 공개 청약의 방법으로 한 단지에 입주해 사는 것보다 더 어렵다.
교과서로 삼을 만한 인터넷 사이트
자연과 더불어 잘 사는 법을 먼저 깨우쳐야 하니, www.oksigol.com에 들를 것. 살고 싶은 땅 찾기, 집 짓기, 시골로 간 선배님들의 체험담, 텃밭과 정원 가꾸기, 돈 벌며 시골 생활 즐기기 등 전원생활과 관계된 정보가 총정리되어 있다. 전원주택 포털 사이트 www.dreamcountry.co.kr는 동호회 서비스를 통해 회원을 모으거나 투자 정보를 얻기에 요긴한 곳. 투자 가이드와 택지 시세, 유망 지역 탐방, 택지 개발 정보와 시공 정보, 매물 정보까지 한눈에 훑을 수 있다. www.greenhome.net이나 www.joinsland.com의 전원생활 칼럼, 주택문화사에서 운영하는 www.uujj.co.kr에도 요긴한 정보가 가득하다.
